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要卖房怎么定价最合理

来源:网络整理 作者:八闽 人气: 发布时间:2017-04-21
摘要:在销售房屋时,定价应该是业主最关怀的一件事情,销售价格的上下,间接决定了看房客户的数量、销售周期。而假如价格定低了,卖房的人吃亏,假如价格定高了呢,又

  在销售房屋时,定价应该是业主最关怀的一件事情,销售价格的上下,间接决定了看房客户的数量、销售周期。而假如价格定低了,卖房的人吃亏,假如价格定高了呢,又没有人看?所以,咱房子卖多少钱,还真恰当真斟酌一下。

  什么是小区价格?

  其实,房子的价格可以说是由两局部价格影响的,一局部价格我们可以称其为小区价格,即你房子地址小区带来的附加值,比如说近地铁、临公园、有学区等,这个只有是这个小区的房源,底子上都市有享遭到这个价值。

  而小区的价格,是一个基准线,在这个根底上,再去存眷房屋的价格。房屋价格呢,与本房的底子属性相关,相似楼层、朝向、居室、价位、面积、装修等。

  小区价格决定了房源价格的大的范围,比如说你地址的小区是个高档小区,均价在5-8万,你非得卖12万,那就难了,而小区价格,是一个更为复杂的事情,且我们作为单个购房人来说,无奈控制。而房屋的价格,是在小区价格根底上的细节调解。

  比如说你的房子是一个好的楼层、好的装修、主打户型,那有可能价格就是会高一些。

  哪些因素会影响到房屋价格呢?

  先说一个整体的思路,在各个因素中,假如我们做为业主的心态,肯定是尽量找本人房子的劣势,先聊聊哪些会是你房子的劣势:

  楼层:板楼最好的楼层是在中间层,比如说6层的板楼,比力明确的是金三银四,即3层是最好的,其次是4层,而一层和顶层,是公认的价格会稍微低一些的(有自建或者露台的另说,那个价格的增多,不是因为楼层的起因,而是增多了配套);而假如是高楼层的话,以开发商定价的准则来说,从次顶层向下,逐层的价格降低。

  朝向:对于大多数的购房用户来说,对朝向还是比力器重的,最好的肯定是南北通透的(有的户型不是南北通透,但是朝南朝北都有窗户,这个朝向也是很吸引人的)。而其次的话,各人更喜爱朝向多的,比如说房子能有东、南、西三个朝向都有,那么你的采光工夫要长,也会有吸引力。而从中国人的传统来说,会更喜爱东朝向一些。

  得房率:房子买来是要用的,而同样是买了80平,一个使用面积70平米,和一个使用面积65平,肯定第一个更有合作力;而得房率这个指标,对客户来说,没有太直不雅观的感觉,只能感觉到这个房子空间大不大,而假如你能用精确的数字说明一下的话,会更有说服力。

  一般来说,塔楼的公摊面积要大,得房率低,板楼的公摊面积小,得房率高一些。在塔楼里,有的塔楼是有很长的走廊的那种,得房率会更低一些。而有些房屋,因为历史起因,会出现实际使用面积大于房本面积的状况,因为很多人会依照房屋面积比力单价的上下,所以这类房源在销售的时候,最好停止一下说明。

  户型方正、无浪费面积:针对户型,中国人考究方正,假如方正的房子,会比不方正的要好卖很多。而有的户型,在进门有一个很长的通道,而这局部是无奈操纵的,就会构成有面积但是不实用的状况。

  装修:对于很多房子来说,是一个四舍五入的概念,就是说假如你的房子装修一般,那么跟没有装修是一样的,因为客户在购置完之后须要从新装修,所以对很多简装的房子,相当于没有装修;而假如你的装修保持的不错,还可以继续沿用,那么你的装修,才会孕育发生溢价;而假如是近一两年的装修,那么对于客户来说,既勤俭了装修的费用和精神,也勤俭了装修后空置的工夫,客户可以提早入住,而且因为寓居了一段工夫,装修资料的环保性上,会愈加袄渲四,这些,都市对房价孕育发生正向的奉献。

  楼前后的景不雅观:很多小区里,有楼王位置、楼王户型的说法,而这此中,楼王位置一般都是在小区的中心位置,前后有花园的。这个位置有什么好的呢?第一不临街、不喧闹;第二间隔外部的间隔比力适中,即享受了小区的宁静和环境,又可以很短间隔的到达小区外部;第三就是小区的景不雅观,底子上都可以享遭到了。

  临街临地铁:而假如你的房子临街,那么这个可能是你房源的一个减分项,因为会有噪音的污染。而间隔地铁,走路在5-10分钟内的途程,是最好的间隔,因为这个间隔既不算远,又不会遭到地铁运行的影响(间隔地铁过近的房子,在地铁通行时,低楼层会感觉到稍微的震动)。而楼下就是公交站,也不是一个好的条件,因为你可能一开窗,就能听到公交站那喧闹的声音。

  额外的隶属:比如说一层带花园、顶层带露台等,这局部很多时候不是写在房本上的,但是因为是你个人可以享受的,所以,也会对房屋孕育发生溢价。

  还有什么定价能力?

  存眷小区同类型的房子的价格状况。发售房源时,小区内房源会分成两种状况:

  我这个户型是唯一份的,没有其别人销售,那么祝贺你,你定价的自由度可以更高一些了,因为没有房源会跟你造成间接的比照。而只有你的房源价格不是太离谱,你就有可能成交;

  这个户型的房源,或者是相似户型(反户型,类似户型)还有其他在售房源,那么你就须要存眷类似房源的挂牌状况。一般状况下,你房源的假如一个小区内,同样户型的两套房源,假如其他因素完全一样(不思考楼层朝向等因素)一套挂500,一套挂450万,那么你会选择哪套房源呢?我想,任何人都市优先选择450万的房源吧。所以,假如你的房源是价格高的那套,那么要想销售掉,那么肯定先销售掉的是同户型那套低价的房源。

  定价低就好卖么?

  尽管卖的是到手价,但是你定价时,要思考客户的到手价:假如跟你说一个房子售价500万,只凭这个信息你是不知道价格上下的。而假如我讲述他同小区的跟他户型的房子,成交价才450万,你马上会觉得这个房子可能贵了;而假如我讲述你成交的那套房子,尽管成交价格是450万,可是有100万的税费,而这套房子,底子没有税费,(如今税费比力高一些,比如说一个满五年惟一的房子,和一个满五年不惟一的商品房,税费会差出一个差额20%的个税)那你可能马上又会觉得这个房子的价格是低的。

  所以,当你要销售房屋的时候,一定要找一个经纪人来给你算一下具体的税费,因为交易是一个双方的事情,作为交易的别的一方“客户”来说,他们的选择肯定是本人花钱最少的那套。

  销售价格还与什么有关?

  影响销售价格的,是你冀望的销售周期。假如你的报价是高于市场价值的,那么你须要等市场上低价的房源消化完结后,才会到销售到你的房源;假如你的报价是跟市场价值相当的,那么你会成为很多人选择的备选打算之一;而假如你的报价是低于市场价格的,那么你的成交周期,会十分快,因为你的房子会成为很多客户的首选。

责任编辑:八闽
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