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楼市:货币的堰塞湖

来源:网络整理 作者:八闽 人气: 发布时间:2017-09-13
摘要:央行近期公布2016年8月信贷数据,数据显示,当月人民币贷款增多9487亿元,同比多增1391亿元,此中住户部门贷款增多6755亿元,占比达到了71.2%,而7月份这一比例

[货币是一切资产价格上涨的必要条件。回忆中国房地产市场开展将近20年的历程可以发现,房价的上涨与信贷投放和货币政策的松紧有着密不成分的联络]

[央行近期公布2016年8月信贷数据,数据显示,当月人民币贷款增多9487亿元,同比多增1391亿元,此中住户部门贷款增多6755亿元,占比达到了71.2%,而7月份这一比例濒临98%。]

今年,中国楼市再次经验一轮价格的暴涨。

年初至今,百城住宅价格指数同比增速从4.37%一路高歌猛进到13.75%,一线城市增速更是飙至24.58%。

是什么推高了当前的楼市?假如把价格看作是供需两条线的穿插点,那么地皮主供给,货币主需求。

货币是一切资产价格上涨的必要条件。回忆中国房地产市场开展将近20年的历程可以发现,房价的上涨与信贷投放和货币政策的松紧有着密不成分的联络。

楼市似乎成为了货币的堰塞湖,它们“疯狂”涌入的同时,也在惧怕着,因为这“湖”一旦突破极限而崩塌,后果将不堪构想。

楼市风云再起

央行近期公布2016年8月信贷数据,数据显示,当月人民币贷款增多9487亿元,同比多增1391亿元,此中住户部门贷款增多6755亿元,占比达到了71.2%,而7月份这一比例濒临98%。

针对7月信贷数据,央行有关负责人回应称,住户部门贷款今年增长简直比力突出,当然主要与不少城市房地产市场升温有关,前7个月均匀每月个人中长久住房贷款濒临4000亿元,节令性波动也不大。

依据国家统计局公布的数据,今年1至7月份,商品房销售面积75760万平方米,同比增长26.4%。商品房销售额57569亿元,增长39.8%。

此中,今年前4个月涨势最猛,1至4月份,商品房销售面积和销售额同比涨幅最高达到36.5%和55.9%。

实际上,这一轮楼市“风暴”始于2014年末,经过一年多的酝酿,在2016年1月集中快捷发作。伴同着的则是房地产价格的新一轮上涨。

依照国家统计局的官方数据,与2014年末相比,深圳(楼盘)二手房价累计涨幅为66%,北京(楼盘)二手房价涨幅为48%,上海(楼盘)二手房价涨幅为39%。

据中国指数钻研院统计,2016年7月,全国100个城市(新建)住宅均匀价格为12009元/平方米,环比上涨1.63%,涨幅较上月扩充0.31个百分点。间断第12个月出现“双涨”。

是什么推升了这一波房价的上涨?

北京市房地产协会秘书长陈志近日体现,当前楼市是货币推升的,与地皮供给无关,地皮供给过剩而不是不够,基于这个判断,需求是避险性的比严峻于寓居。

央行数据显示,2015年人民币新增贷款11.72万亿元,同比多增1.8万亿元,创下历史最高水平。相比“4万亿”刺激政策出台的2009年(9.59万亿元新增贷款),还多投放了2万多亿元。此外,到2015年12月末广义货币M2余额139.23万亿元,同比增长13.3%。

海通证券首席宏不雅观剖析师姜超在近期一份钻研呈文中指出,货币信贷上升的两个重要因素:一个是金融监管的放松,另一个是持续的降息。

2015年,央行开端对同业存款、存贷比监管持续放松。“这一放松释放了近10万亿元的活动性,推动了2015年信贷增速的反弹。”

别的,央行自2014年11月开端,间断6次降息,1年期贷款利率从6%降至4.35%。“货币信贷的上升在2015年推动了全国房价的上升。”姜超体现。

加之,2015年6月股市狂跌,8月新汇改以来人民币对美圆出现大幅贬值,全球资产价格下跌,±J产荒”之下,2015年下半年开端,全国一二线城市涨声一片,尤其是一线城市房价持续暴涨。

“货币宽松的配景下,市场出现"资产荒",使房地产再次成为居民保值增值的最好选择。”中国银行(601988,股吧)国际金融钻研所宏不雅观经济与政策钻研主管周景彤讲述《第一财经日报》记者。

货币与房价的关系

实际上,货币和房地产价格的亲密关联性,可以从整个中国房地产市场开展中得以印证。相比于成熟市场国家,中国的房地产市场开展工夫并不长。从1998年住房商品化变化开端算起,至今仅18年的工夫。

方正证券首席经济学家任泽平钻研发现,2008年以来,中国经验了三轮房价上涨周期:2009年、2012年、2014~2016年,都跟降息和货币供应增速加快有关。

周景彤讲述《第一财经日报》记者,房地产自身就是一个资金密集型的行业,其涨涨跌跌与货币政策的松紧有很大关系,不论是国内还是国外都是如此。这一方面包括广义货币M2增速,另一方面也体如今利率水平上。

姜超在上述呈文中体现,货币决定中国房价。他发现,真正和中国房价走势高度相关的是货币指标,无论是广义货币M2增速,还是全国总存款增速,其走势都和全国房价走势高度一致。

这种现象在北上深这些一线城市身上得到了更充裕的表示。

依据海通证券数据,从2005年到2016年,上海的存款总额从2万亿元增多到10.5万亿元,增多了4倍多,年均增速15.6%,同期,房价年均涨幅12.3%。

同样,从2005年到2016年,北京的存款总额从2.7万亿元增多到13万亿元,也增多了近4倍,年均增速15.5%,同期房价年均上涨13.9%。而深圳存款总额从8600亿元增多到5.8万亿,增多了近6倍,年均增速19%,同期房价年均上涨19.5%。

从全国范围来看,也能够发现这一规律。

通过历史数据可以看出,1998年到2007年国际金融危机发作之前,中国的房价底子呈一路回升趋势。

Wind资讯数据显示,70个大中城市新建住宅价格指数当月同比增长率自2005年7月以来,不断保持在5%以上,到2007年的三季度开端直到2008年前两个季度,每月同比增长在10%摆布。直到2008年金融危机发作,国内货币政策收紧,房地产也应声下跌。

但是,此次下跌延续的工夫十分短暂,主要是因为国内为了稳定经济保增长,很快就发生了政策转向,出台了以“4万亿”为代表的一系列刺激政策,此中也包括货币政策。

在诸多业内人士看来,这成为催生2009年那一轮房价上涨最主要的因素之一。

整个2008年的货币政策,从上半年紧缩转向下半年的“适度宽松”。自9月15日开端,先后降息5次。1年期贷款利率从巅峰的7.47%下调至5.31%,5年期以上个人住房公积金贷款利率从5.22%下调至3.87%。

与此同时,央行还扩充了商业性个人住房贷款利率下浮幅度,调解最低首付款比例。

2009年3月《国务院关于落实(当局工作呈文)重点工作部门分工的意见》(国发[2009]13号)中提出:“施行适度宽松的货币政策,改善金融宏不雅观调控,促进货币信贷总量合理稳定增长,优化信贷构造。”由此确定了2009年的货币政策基调。

“适度宽松”意味着,当年的货币供应量将“适度”增长,到2009年12月份M2达到60.62万亿元,余额同比增长27.68%。

2009年的新增贷款规模狂飙至9.59万亿元,而2008年只要4.9万亿元,激增95.7%。

责任编辑:八闽

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